Un nouveau schéma d’investissement immobilier en pleine propriété à l’Ile Maurice : le Property Development Scheme (PDS)

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Investissez dans l’immobilier à l’Ile Maurice !

Contrairement aux idées reçues, il est tout à fait possible pour un investisseur étranger d’investir dans un bien immobilier (villa ou un appartement) en pleine propriété à l’Ile Maurice, en dehors de tout terrain qui serait donné à bail.

Depuis 2001, le gouvernement mauricien a progressivement mis en place trois systèmes d’investissement complémentaires permettant aux investisseurs étrangers d’acquérir un bien immobilier à l’Ile Maurice en pleine propriété : l’IRS (Integrated Resort Scheme), le RES (Real Estate Scheme) et l’IHS (Invest Hotel Scheme).

Depuis Mai 2015, une nouvelle réglementation est venue remplacer les anciens régimes de l’IRS et du RES : le Property Development Scheme (PDS).

I. L’Integrated Resort Scheme (IRS)

L’IRS est le premier régime mis en place par le gouvernement mauricien en association avec le Board of Investment.

Le régime IRS s’adressait principalement aux ressortissants étrangers non-résidents mauriciens, mais aussi aux sociétés de droit mauricien ou aux sociétés de droit étranger reconnues par le Companies Act 2001.

La mise en pratique de l’IRS en 2001 avait pour but de faciliter la venue d’étranger sur le sol mauricien par la vente de propriétés aux acheteurs internationaux qui pouvaient ainsi acquérir une villa de luxe, un appartement ou un loft de prestige dans un complexe résidentiel haut de gamme, de niveau international, sur un terrain en pleine propriété de plus de 10 hectares.

L’acquisition d’un bien immobilier sous ce programme devait représenter par lot un investissement d’une valeur minimale de 500.000 US Dollars.

Cependant, au regard de l’inflation de ces dernières années à l’Ile Maurice, il était presque impossible de trouver des biens immobiliers sous ce régime d’investissement à ce prix là. Ainsi et de façon générale, tous les programmes immobiliers disponibles en IRS étaient mis à prix aux alentours de 800.000 Euros, et pouvaient même atteindre 4 millions d’Euros.

En contrepartie de ce type d’investissement immobilier, l’acquéreur et sa famille (son conjoint et ses enfants à charge) pouvaient automatiquement bénéficier d’un permis de résidence à l’Ile Maurice, valide aussi longtemps que l’acquéreur restait propriétaire du bien immobilier.

Dans le cas d’une résidence permanente à l’Ile Maurice (soit plus de 183 jours sur l’île par an), ce permis résidence permettait notamment aux acquéreurs d’opter pour une domiciliation fiscale à l’Ile Maurice et ainsi de bénéficier de la politique fiscale particulièrement avantageuse du pays qui se traduit notamment par :

  • une absence d’impôt sur la fortune,
  • une absence d’impôt sur les plus-values,
  • une absence d’impôt sur les dividendes,
  • une absence de taxe foncière et de taxe d’habitation
  • 15% d’impôt sur le revenu (la retenue est à la source),
  • 15% de TVA.

Les acquéreurs français pouvaient également bénéficier d’avantages fiscaux tout en conservant leur résidence fiscale en France. En effet, en vertu de la Convention de non double imposition qui existe entre la France et l’Ile Maurice, le montant de l’investissement à l’Ile Maurice peut être sorti de l’impôt sur la fortune (ISF).

Les complexes résidentiels IRS ont généralement été construits et intégrés au sein d’établissements hôteliers de luxe, de golfs, de marinas ou encore de parcs boisés et bénéficient de l’ensemble de leurs services et infrastructures tels que le golf, marina, restaurants, spa, piscines, terrains de tennis, club nautique, centre de plongée, service de sécurité 24h/24, conciergerie, équipes d’entretien, etc.

Une dizaine de projets ont vu le jour depuis la mise en place de ce régime, dont Tamarina, qui a été le premier développement IRS. Anahita, Villa Valriche, les villas du Club Med ou encore plus récemment Azuri, sont des projets immobiliers commercialisés, aux mauriciens comme aux étrangers, sous le régime IRS.

Lors de l’acquisition d’un bien sous le régime de l’IRS, l’investisseur devait s’acquitter d’une taxe d’un montant équivalent à 5% de la valeur du bien, perçue par le gouvernement mauricien au titre des droits d’enregistrement.

II.Le Real Estate Scheme (RES)

Pour faire face à la demande croissante des non-résidents pour l’acquisition de résidences de standing à l’Ile Maurice, un nouveau dispositif a été mis en place en 2007 : le RES.

Pour le gouvernement mauricien, il s’agissait d’ouvrir davantage le marché aux étrangers en proposant une alternative aux villas IRS, sans avoir à investir un minimum de 500 000 US Dollars dans un bien immobilier.

Le cadre juridique du RES était particulièrement adapté à l’investissement des personnes physiques désireuses de vivre à l’Ile Maurice moins de 6 mois dans l’année et souhaitant être propriétaires d’un appartement ou d’une villa de haut standing dans des programmes immobiliers agréés par le Board Of Investment.

En l’absence de contrainte tarifaire, les prix de vente des biens RES étaient donc moins excessifs que ceux pratiqués pour les IRS (pour une qualité des constructions RES souvent comparable à celles des IRS).

Seule la taille du projet global différait. Les ensembles résidentiels qui ont été construits sous ce régime sont en effet plus petits que les IRS, ils devaient être bâtis sur des terrains mesurant un minimum de 4221 m2 et ne pas dépasser 10 hectares, avec un minimum de 6 lots résidentiels.

En l’absence de contrainte de prix minimum ou maximum pour la vente des programmes RES, le permis de résidence mauricien n’était donc pas automatiquement délivré aux investisseurs étrangers.

En effet si l’achat était inférieur à 500 000 US Dollars, alors l’acheteur ne pouvait pas prétendre à l’octroi d’un permis de résidence permanente et ne pouvait donc résider à l’Ile Maurice que six mois dans l’année.

En revanche, en cas d’acquisition d’un bien immobilier RES supérieur à 500 000 US Dollars, le futur propriétaire se voyait délivrer un permis de résidence permanente au même titre que l’acheteur d’un bien immobilier IRS.

S’agissant des taxes et droits d’enregistrement il fallait compter sur un montant équivalent à 5% de la valeur du bien, à verser au gouvernement Mauricien.

III. L’invest Hotel Scheme (IHS)

Ce modèle a été mis en place en 2010. Ce schéma d’investissement permet à toute personne physique ou morale, étrangère ou non, d’acquérir en pleine propriété un bien immobilier faisant partie d’un établissement hôtelier de luxe à l’Ile Maurice. Ce bien peut être une chambre d’hôtel, un appartement ou une villa, géré dans le cadre d’un complexe hôtelier.

Les caractéristiques principales de l’IHS sont les suivantes :

  • il n’y a pas de plafond minimum d’investissement.
  • L’acquisition du bien ne permet ni d’obtenir la résidence permanente à l’Ile Maurice, ni d’y séjourner de façon permanente.
  • Généralement les promoteurs de ce type de produit, offrent à leurs clients entre 20 et 30 nuits gratuites par an, dans l’établissement. Certains hôteliers permettent même aux propriétaires de chambres IHS d’utiliser leurs nuitées dans les autres hôtels du groupe à l’Ile Maurice ou aux Maldives.

Pour autant, il est à noter que l’IHS n’est pas du « timeshare » : dans le cas d’un investissement IHS, l’acquéreur est bel et bien propriétaire du bien à part entière.

  • Le lot acquis doit obligatoire faire l’objet d’un bail locatif entre l’acquéreur et l’exploitant hôtelier, et ce pour toute la durée de l’acquisition.
  • Entretien du bien IHS sous la responsabilité de l’exploitant hôtelier.
  • Les conditions de location et de revente sont consignées dans l’acte notarié.
  • Les revenus nets issus du lot acquis sont taxables localement et bénéficient donc de la politique fiscale attrayante de l’Ile Maurice.

Le dispositif IHS s’adresse aux investisseurs « purs », c’est-à-dire ceux qui sont à la recherche d’une rentabilité locative. Le revenu étant indexé sur le chiffre d’affaires de l’hébergement de l’hôtel, cela signifie que même si le lot IHS n’est pas loué, le propriétaire du lot perçoit néanmoins une quote-part du revenu global de l’ensemble des lots.

IV.Le Property Development Scheme (PDS)

La restructuration des schémas d’investissement IRS et RES était l’une des mesures annoncées par l’Etat mauricien dans son budget 2015-2016.

De par la multiplication de la demande et des projets en commercialisation, le gouvernement actuel a décidé d’harmoniser et d’instaurer un contrôle plus vigoureux sur les programmes immobiliers mis en place sur l’île.

Désormais l’IRS et le RES n’existent plus, ils ont été remplacés par un seul cadre juridique dénommé PDS (Property Development Scheme) qui en conserve toutefois les caractéristiques plus importantes.

Le PDS est essentiellement un projet intégré mettant l’accent sur la dimension sociale dans l’intérêt de la communauté limitrophe, et permet le développement et la commercialisation d’unités résidentielles haut de gamme, principalement aux étrangers.
Cependant, au moins 25% des propriétés résidentielles développées sous le dispositif PDS doivent être vendues aux Mauriciens et aux membres de la diaspora mauricienne.

Un projet développé sous le dispositif PDS doit obligatoirement être composé d’au moins 6 unités résidentielles. Les propriétés résidentielles peuvent se composer d’une combinaison de :

  • luxueuses villas dotées de services, facilités et installations,
  • luxueux appartements,
  • penthouses,
  • et autres propriétés similaires.

La superficie du terrain accueillant chaque propriété résidentielle, autre qu’un appartement ou une penthouse ne doit pas dépasser 2100 pieds carrés excluant les zones communes.

Il n’y a pas de restriction concernant le prix minimum de vente d’une propriété résidentielle sous le dispositif PDS.

Sous le présent dispositif, les promoteurs doivent veiller à l’aménagement de facilités commerciales et de loisir haut de gamme visant à améliorer le standing des unités résidentielles, ces facilités devant être accessibles par la collectivité.

Les promoteurs doivent favoriser l’inclusion sociale à travers la mise à disposition d’espaces publics de qualité à l’intérieur du développement.

Par ailleurs, les installations commerciales/de loisirs doivent être proportionnelles à la superficie totale du développement en question.

Qui peut acquérir un bien sous le régime du PDS ?

Sont autorisés à acquérir une propriété résidentielle sous le régime du PDS :

  • une personne physique, que ce soit un citoyen mauricien, un citoyen étranger ou un membre de la diaspora mauricienne.
  • Une compagnie domestique (c’est-à-dire une société commerciale) incorporée et enregistrée conformément au Companies Act 2001.
  • Une société (une société civile) dont les statuts constitutifs ont été déposés au Registrar of Companies.
  • Un limited partnership selon les dispositions du Limited Partnerships Act.
  • Un trust (fiduciaire) dont le service de tutelle est assuré par un administrateur qualifié.
  • Une fondation selon les dispositions du Foundation Act.

NB : Un Global Business tel que défini par le Financial Services Act 2007 détenant un GTBL peut acquérir une propriété sous le dispositif Property Development Scheme (PDS).

L’octroi d’un permis de résidence à l’Ile Maurice

Conformément à l’article 15 de l’Investment Promotion Regulations 2015, un ressortissant étranger sera éligible à l’octroi d’un permis de résidence mauricien s’il acquiert une propriété résidentielle d’une valeur d’au moins 500 000 US Dollars (ou son équivalent en roupies mauriciennes ou en toute autre devise étrangère).

La propriété est réputée comme étant acquise au moment de son enregistrement et du paiement, au Registrar General, des droits fixes de 15% de la valeur de la propriété.

Le permis de résidence ainsi délivré au ressortissant étranger restera valable tant qu’il restera propriétaire du bien ou jusqu’au jour de la notification au Board of Investment de la résiliation de son permis de résidence.

Le PDS en 9 points, c’est :

1. Les projets doivent être en toute propriété.


2. Taille minimale de 0,4220 hectare (1 arpent), mais ne dépassant pas 21.105 hectares (50 arpents).


3. Minimum de 6 résidences de haut standing.


4. Les espaces publics pour promouvoir l’interaction sociale et le sens de la communauté.

5. Infrastructures de haut standing et des installations commerciales.


6. Des services de gestion pour les résidents, y compris la sécurité, l’entretien, le jardinage, l’élimination des déchets solides et les services aux ménages.

7. Contribution sociale en termes de services sociaux, le développement communautaire et d’autres installations pour le bénéfice de la communauté.


8. Un non-résident (investisseur étranger) est éligible au statut de résident permanent si son investissement dépasse 500.000 USD.

9. La taxe d’enregistrement à un taux unique de 5%.

Quels sont les risques et quelles précautions prendre ?

L’investissement immobilier à l’Ile Maurice est particulièrement encadré.

  • Tous les contrats et documents sont établis et enregistrés en Français par voie notariée.
  • Les dépôts de garantie sont consignés sur des comptes séquestres de banque.
  • Pour toute régularisation d’acte notarié, tous les documents requis par devant la Loi (ceux concernant le promoteur et ceux concernant l’acquéreur) doivent être obtenus.
  • Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) : à l’image de ce qui se pratique en France, la VEFA permet un déblocage des fonds progressifs, en phase avec l’avancement des travaux, et ce jusqu’à la remise des clés et la levée des réserves.
  • Des garanties d’achèvement de travaux sont souscrites par les promoteurs auprès des banques présentes, internationales ou locales.

Comme tout investissement de cette nature, l’investissement immobilier à l’Ile Maurice n’est cependant pas sans risque. En effet, il arrive que certains projets proposés à la vente ne voient finalement jamais le jour, faute de garanties ou faute de promoteurs sérieux ou financièrement solides.

Avant toute chose, il convient de s’assurer du professionnalisme, de l’expérience et de la réputation du promoteur. Son historique permettra notamment de vérifier la faisabilité du projet qu’il commercialise. Son portfolio de programmes déjà réalisés permettra quant à lui de juger la qualité de construction et le respect des promesses architecturales.

Il est encore important de bien comparer les différents projets sur le marché pour mieux se rendre compte de la stabilité de chaque promoteur.

S’agissant d’un investissement onéreux, a fortiori à l’étranger, il est essentiel d’établir une véritable relation de confiance avec les différents interlocuteurs : promoteur, équipe de vente, Notaire et autres Conseils sur place.

L’équipe de vente doit être expérimentée et qualifiée pour répondre de manière précise et fiable aux interrogations des clients et cerner les attentes de chacun pour mieux l’orienter dans leurs choix.

La garantie bancaire est une protection pour l’investisseur, elle permet de sécuriser une acquisition immobilière sur plan ou en cours de construction. Il est fortement recommandé de vérifier que le promoteur remet une garantie bancaire de fin d’achèvement au client. Certains promoteurs n’ayant pas d’expérience ou de solidité financière, commercialisent des projets immobiliers sans cette garantie bancaire bien qu’elle soit obligatoire.